サラリーマンが富裕層を目指してみた

28歳サラリーマンが富裕層(金融資産1億円超)を目指し活動します

資産形成を加速するために不動産投資をすべきなのか

住居, プロパティ, 家, 不動産, 住宅, アーキテクチャ, 建物, ヴィラ, プロタラス, キプロス

こんばんは。

株式投資に興味がある人であれば、少なからず不動産投資にも興味があるのではないでしょうか。

私もその一人です。

何度か不動産投資を行おうと検討したことがあります。

ただ毎回「止めておこう」という結論に達します。

今回は備忘も兼ねて、検討結果を残そうと思います。

なぜ不動産投資をしたいのか

一言で言ってしまえば「お金が欲しいから」なのですが、代表的な背景として以下があるかと思います。

  • 他社(金融機関)の資本で投資を行い、資産形成を加速させたい
  • 不労所得を獲得したい
  • 法人を持ち節税したい

ちなみに私の場合は1つ目が不動産投資を検討した理由です。

株式の世界では基本的に自分の資本が全てです(一部レバレッジETFなどありますが)。

そして株価は率で変動するため、そもそも資本が大きくないと利益も少なくなります。

株価が5%上がった場合、1億円投入していれば利益は500万円ですが、100万円しか投入していなければわずか5万円です。

つまり自己資本のみでの資産形成は時間がかかります。

一方不動産投資の場合は5000万円の物件を全額ローンで購入することも可能です。

自己資本を減らさずに、利益を獲得できるチャンスがあります。

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色々調べたりシミュレーションした結論

私が思った結論は

不動産投資は不労所得ではなくビジネスである。またババ抜き的要素が多分にあり、気軽に始めるべきではない

です。

不動産投資は不労所得ではなくビジネスである

不動産投資には大きく2種類あると思います。

  • インカムゲイン狙い(家賃収入)
  • キャピタルゲイン狙い(不動産売却収入)

キャピタルゲイン狙いなのであれば不労所得にもなり得ると思います。

入居者を取る必要が無いからです。

しかし、通常一般人が不動産投資を行う場合はインカムゲイン狙いが主流です。

そしてこちらは入居者がいなければ収入を得られません。

そして入居者は勝手に表れるわけではありません。

清掃なり、修繕なり、リフォームなり、入居者獲得の工夫(客付け)など、様々な策を打つことで、ようやく入居してもらえるわけです。

もちろん新築だったり、一等地の場合はそんな策も不要だったりしますが、それでも後述のババ抜き的要素が付き纏います。

不動産投資はババ抜き的要素が多分にある

まず不動産投資は物件によって期待利回りが大きく異なります。

試しに下記サイトで調べてもらえばよく分かるかと思います。

楽待 - 利用者数No.1 不動産投資の総合情報サイト

具体的に言うと4%~30%ってところです。

ざっくり言いますが、

4%のように利回りが低い物件は、東京23区で駅近・築浅で既に満室、の自分も住みたいと思うような物件です。

一方30%のように利回りが高い物件は、地方で駅から遠く・築40年超で空室、の自分は住みたくない物件です。

で、多くの人は間の10~20%程度の利回りの物件を求めます。

なぜなら、利回りが10%以下だとローン返済や空室リスク・修繕費を考えると利益が出ない可能性が高いためです。20~30%だと空室リスクが高いからです。

人気の都市に利回りが10~20%程度の物件は無いです。加えて築25年以上です。最寄り駅は皆さんが聞いたことない路線や駅の可能性大です。

 ※人気の投資とは東京23区に限らず、県庁所在地になるような場所も含みます。

つまり何が言いたいかというと、購入した不動産の30年後の価値向上を信頼して購入できる人はいないでしょう。

だからババ抜きなのです。

ローンというレバレッジをかけている以上、ババを引いてしまうと致命傷になりかねません。金利も住宅ローンとは比較にならないほど高いです(2%~5%くらい)

ババを引かない自信や、ババすらも収益化するほどの大家スキルがあれば良いですが私にはありません。

だから不動産投資は断念します。

愚直にサラリーマン収入の向上と倹約を図り、インデックス投資で富裕層を実現してみせます。

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最後に

不動産収入1億円とか刺激的な言葉で不動産投資を煽るような広告ありますが、文字通り受け取らない方が良いと思っています。

ここには負債が表現されていません。

20億円の負債があり、不動産収入1億円だったら何も凄くありません。

むしろヤバいです。何かの歯車が少し狂っただけで破綻1直線です。

重要なのは純資産です。資産も負債も表現した上での真の資産です。

純資産でも要注意なのは「その評価額は適正なのか?」ということです。

不動産の場合、ローン返済分まで純資産に計上する方がいますが、基本的にそんなことはありません。ローン返済する度に経年劣化しており価値は下がっています。

魅力的な言葉に踊らされず、自分の頭で考えて投資判断していきたいですね。

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